Vantagem cambial para emigração
Psicologicamente, os fatores de atração para a imigração tendem a mais virem à mente diante os fatores de repulsão para a emigração. As pessoas pensam no futuro com otimismo para esquecer o passado visto com pessimismo.
Melhor ainda é quando um emigrante tem capital em moeda mais valorizada em relação à moeda do país de destino. Cria oportunidades de enriquecimento diante condições favoráveis para a aquisição de patrimônio, especialmente imobiliário.
Seu poder de compra aumenta para compras de ativos similares no país de destino. Por exemplo, um dólar ou euro adquire mais bens e serviços em países com moedas depreciadas, como o real em relação ao dólar, quando o Federal Reserve (Banco Central dos Estados Unidos) fixa uma taxa de juro elevada.
Essa vantagem cambial permite imóveis, terras e outros ativos serem comprados a preços mais baixos em termos relativos. Torna atraente o investimento no exterior.
Quando a taxa de juro local está alta, os preços dos imóveis tendem a cair, criando oportunidades de compra para investidores estrangeiros ou imigrantes com acesso a capital em moeda forte. Com eventual recuperação econômica ou desenvolvimento urbano, esses imóveis se valorizam e geram lucros na revenda.
No Brasil, áreas urbanas ou regiões periféricas próximas a grandes centros tendem a valorizar quando recebem melhorias de infraestrutura e serviços públicos. Os imigrantes estrangeiros se aproveitam de crises locais e valorização imobiliária devido à urbanização neste país emergente.
Imigrantes adquirem propriedades para gerar renda passiva ao alugar imóveis. Se o aluguel for feito a outros estrangeiros ou empresas, o pagamento em moeda forte será altamente lucrativo. Em cidades turísticas, como Rio de Janeiro e as capitais nordestinas, ou centros financeiros, e São Paulo, isso é bastante vantajoso.
Investir em imóveis em países com moedas mais desvalorizadas também serve como uma estratégia de diversificação de investimentos e proteção contra flutuações cambiais. Durante períodos de alta inflação, o valor dos imóveis tende a superar a desvalorização da moeda local.
Torna-se uma espécie de hedge cambial para a preservação de valor. Parece ser o caso argentino, porque a fuga da moeda local para o dólar levou à negociação dolarizada de imóveis em Buenos Aires.
Contra a excessiva desnacionalização como regulações locais, alguns países impõem restrições à compra de propriedades por estrangeiros. No Brasil, por exemplo, há limitações para estrangeiros adquirirem terras rurais.
Mas investir em um mercado imobiliário com instabilidade política ou econômica traz riscos de perda de valor do imóvel, inclusive se cotado na moeda forte. Parece ser o caso do risco de investimento na Venezuela.
Além disso, há custos de transação e impostos sobre compra e venda, taxas de manutenção e encargos legais. Tudo isso costuma reduzir a margem de lucro.
Quanto a exemplos na história, há o caso de brasileiros no exterior. Ao emigrarem para os EUA e Europa, costumam remeter suas poupanças em moeda forte para comprar imóveis no Brasil, aproveitando o câmbio favorável. Enriquecem ao revender esses imóveis após a valorização.
Em contrapartida, o estrangeiros no Brasil, como investidores americanos e europeus, aproveitaram-se das crises como as dos anos 1980 e 1990 para adquirir grandes propriedades. Valorizaram-se após a retomada do crescimento em 2004.
Recentemente, muitos brasileiros têm investido em imóveis em Portugal, aproveitando o câmbio favorável do euro em momentos de estabilidade, aliado a programas de visto como o Golden Visa. É um programa de residência para investidores estrangeiros em Portugal. O programa foi lançado em 2012 com o objetivo de atrair capital internacional para o país.
Para obter o Golden Visa, era necessário ser cidadão de fora da União Europeia ou do Espaço Econômico Europeu (EEE); escolher o tipo de investimento; provar a legalidade do investimento; cumprir a “regra dos sete dias”, consistente em passar pelo menos sete dias em Portugal no primeiro ano de residência, e permanecer em Portugal por 14 ou mais dias, durante cada período subsequente de dois anos.
Dava facilidade de regularização para quem realizasse investimento no país. Permitia o investidor brasileiro chegar em Portugal sem visto, realizar o investimento e pedir a respectiva Autorização de Residência.
A oportunidade para brasileiros com imóveis em Portugal reside na doação desses bens para seus filhos. Em Portugal, a doação em vida de imóveis de pais para filhos é isenta do imposto sobre doações, normalmente de 10%. Paga-se apenas o imposto de selo, correspondente a 0,8% do valor do imóvel. Em caso de herança, o imóvel também fica isento de qualquer imposto.
No Brasil, o Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, recentemente pela não incidência do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) sobre doações de bens localizados no exterior. Essa decisão torna a doação de imóveis em Portugal para filhos uma operação livre de impostos sobre doação tanto em Portugal quanto no Brasil.
Então, o público-alvo beneficiário é constituído por brasileiros adquirentes de imóveis em Portugal em seu nome próprio (pessoa física) e residentes fiscais no Brasil, ambos com filhos (herdeiros). As vantagens são a economia tributária, eliminando o imposto de doação em ambos os países, e o planejamento sucessório com a antecipação da transferência de bens e a potencial redução de conflitos familiares.
Há a possibilidade de inclusão de cláusula de usufruto vitalício. Garante ao doador o direito de uso do imóvel até o fim da vida.
Entretanto, o programa Golden Visa português, causa de atração de muitos brasileiros para a compra de imóveis em Portugal, na última década, foi encerrado para novas aquisições de imóveis. Já era…
Fernando Nogueira da Costa é professor titular do Instituto de Economia da UNICAMP. Obras (Quase) Completas em livros digitais para download gratuito em http://fernandonogueiracosta.wordpress.com/). E-mail: [email protected].