Alto custo da habitação torna sonho da casa própria em El Salvador inatingível

Irene Barrera posa dentro do conjunto habitacional construído pela Associação Cooperativa de Habitação de Ajuda Mútua do bairro de San Esteban, em San Salvador. O modelo cooperativo oferece uma alternativa para famílias de baixa renda que enfrentam a crescente disparidade entre as necessidades de moradia e a capacidade econômica para adquiri-la em El Salvador. Imagem: Edgardo Ayala / IPS

POR EDGARDO AYALA
Inter Press Service

SAN SALVADOR – Sentada confortavelmente no sofá de sua pequena casa, perto do centro de San Salvador, Irene Barrera relatou todas as tribulações que teve de enfrentar para que, finalmente, depois de vagar de um lugar para outro, conseguisse ter sua própria casa, uma realidade vivenciada por grande parte da população salvadorenha.

“Foi uma alegria imensa quando finalmente entrei nesta casinha, minha casinha. Pensei: finalmente meus filhos terão um lugar bonito e seguro para morar”, disse Barrera à IPS, com a voz embargada pela emoção ao relembrar o momento. Isso aconteceu em agosto de 2018.

Barrera, de 40 anos, mãe de duas crianças — uma das quais já faleceu —, mora em um conjunto habitacional construído em 2007, em San Esteban, um bairro operário localizado perto do centro histórico de San Salvador, a capital do país.

Cerca de 40 famílias vivem no complexo administrado pela Associação Cooperativa de Moradia de Ajuda Mútua do Bairro San Esteban, um coletivo que construiu suas tão desejadas casas em conjunto, com o apoio da Fundação Salvadorenha para o Desenvolvimento e Moradia Mínima (Fundasal) e o financiamento de diversas agências de cooperação europeias.

Esse modelo comunitário permitiu que eles rompessem com o esquema tradicional que os marginalizava do sistema habitacional.

“Foi uma imensa felicidade quando finalmente entrei nesta casinha, minha casinha. Pensei: finalmente meus filhos terão um lugar bonito e seguro para morar”: Irene Barrera.

Comprar ou alugar uma casa em El Salvador, país com 6,2 milhões de habitantes, é um problema para grande parte da população, cuja renda não é suficiente para comprar imóveis ou pagar aluguéis, que dispararam nos últimos anos.

O salário mínimo no país gira em torno de 400 dólares.

O Censo Demográfico e Habitacional, publicado em 2025, mostra que 57,9% das casas são ocupadas pelos proprietários e totalmente quitadas, enquanto outros 8,8% são casas cujos proprietários ainda estão pagando. No total, isso representa 66,7%, ou aproximadamente duas em cada três casas.

Um braço e uma perna

Em março, um estudo do Banco de Desenvolvimento da América Latina e do Caribe (CAF), que incluiu os mercados imobiliários de 15 países da região, revelou que El Salvador tem os preços mais altos para aquisição de imóveis, com valores que, na média nacional, chegam a US$ 265.500 por unidade.

Enquanto isso, o preço médio em áreas urbanas gira em torno de US$ 380.000 e, na cidade mais populosa, San Salvador, ultrapassa os US$ 500.000.

Para efeito de comparação, os preços na Argentina chegam a US$ 107.525; no Panamá, a US$ 100.690; no México, a US$ 57.605; no Equador, a US$ 52.500; e na Colômbia, a US$ 51.454.

De acordo com o relatório, o aluguel em El Salvador também é o mais caro, com uma média de US$ 1.578 por mês.

“Definitivamente houve um aumento de preço até certo ponto, mas há vários elementos a serem considerados”, disse a consultora imobiliária Yadhira Montúfar à IPS.

Ela atribuiu a forte alta nos preços dos imóveis a uma combinação de fatores, incluindo a melhoria na segurança do país, após o início da política governamental que conseguiu desmantelar as gangues perigosas em março de 2022.

Antes desse ano, gangues ou maras controlavam grandes áreas do país, e tornou-se difícil entrar em regiões com forte presença desses grupos criminosos.

Isso mudou, disse ele, quando o governo de Nayib Bukele lançou uma política de batidas massivas contra gangues, até que conseguiram desmantelá-las, mas nesse processo centenas de pessoas inocentes foram presas, de acordo com organizações de direitos humanos.

Especulação imobiliária

A especialista acrescentou que o aumento da procura também desempenhou um papel importante, impulsionado principalmente por salvadorenhos residentes nos Estados Unidos que, sem a criminalidade das gangues, estavam a regressar ao país para comprar imóveis e casas, oferecendo preços acima do mercado local.

Estima-se que cerca de três milhões de salvadorenhos vivam nos Estados Unidos, tendo fugido do país desde a década de 1980 devido à guerra civil (1980-1992).

“Resumindo, as pessoas, os compradores, pagaram, pagaram o que lhes foi pedido”, disse Montúfar, que tem mais de 20 anos de experiência no setor imobiliário.

Logicamente, o custo da terra, um componente básico dos preços das casas, também aumentou, e o fenômeno acabou se espalhando por grande parte do país, impulsionado em parte pelas expectativas de preços mais altos e por uma dinâmica especulativa.

O aumento de preço também esteve relacionado aos custos de construção. Em sua experiência pessoal, a especialista relatou que um projeto de reforma com um orçamento inicial de US$ 59.000 acabou custando US$ 91.000, após um aumento de aproximadamente 30% nos custos de construção em 2022.

Ela estimou que casas que antes eram vendidas por US$ 50.000, US$ 60.000 ou US$ 80.000 praticamente dobraram de preço, especialmente no segmento abaixo de US$ 250.000.

Ela também observou aumentos nos aluguéis: apartamentos que antes eram alugados por US$ 500 ou US$ 600 agora podem chegar a US$ 800 ou US$ 900.

Segundo Montúfar, a habitação social deveria custar menos de 50 mil dólares, mas mesmo esse preço é inacessível para muitas famílias.

Ela relatou o caso de uma de suas funcionárias que, para comprar uma casa de 28 mil dólares, teve que dar uma entrada entre 10 mil e 12 mil dólares, com uma capacidade de pagamento mensal de apenas 100 dólares.

“É impossível assim, para mim, o mercado abaixo de 100.000 pessoas está mal atendido”, disse ela.

Em contrapartida, um dos segmentos que mais vende atualmente é o de apartamentos com preços entre US$ 200.000 e US$ 350.000, enquanto alguns novos projetos ultrapassam os US$ 420.000, destinados a uma clientela com alto poder aquisitivo.

Durante décadas, analistas e acadêmicos têm alertado para a falta de uma política que promova a chamada habitação social, voltada para aquele grande setor da população com poucos recursos, que mal ganha o salário mínimo ou um pouco mais.

Estima-se que El Salvador enfrente atualmente um déficit habitacional de meio milhão de unidades.

Abordagem comunitária

Diante do déficit habitacional histórico, as cooperativas habitacionais de ajuda mútua surgem como uma alternativa abrangente que vai além da construção de paredes: elas buscam reconstruir o tecido social de comunidades mergulhadas na precariedade.

Com quase seis décadas de trabalho comunitário, a Fundação Salvadorenha para o Desenvolvimento e Moradia Mínima (Fundasal) começou a adaptar esse modelo em 2004, após trocar experiências com a Federação Uruguaia de Cooperativas Habitacionais de Ajuda Mútua.

“A proposta se baseia em três pilares: propriedade coletiva da terra, autogestão comunitária e apoio técnico, social e jurídico”, disse à IPS Leticia Martínez, coordenadora do projeto Cooperativa Habitacional de Ajuda Mútua da Fundação.

O primeiro marco urbano ocorreu em 2005 com a Associação Cooperativa Habitacional do Centro Histórico de San Salvador, pioneira na legalização do conceito de ajuda mútua em seus estatutos.

A cooperativa, composta por 21 famílias – 70% chefiadas por mulheres do comércio informal – garantiu seu acesso à terra por meio da venda simbólica de uma propriedade municipal onde funcionava um aterro sanitário.

Garantir a posse de um terreno é um requisito essencial para qualquer empreendimento. No caso da cooperativa de bairro de San Esteban, a Fundasal concedeu o empréstimo necessário para a aquisição de um terreno privado.

“Sem terrenos, não podemos gerir projetos”, sublinhou Martínez.

Uma vez que a propriedade é adquirida, a comunidade define os espaços por meio de um projeto participativo. Durante a construção, o trabalho não remunerado dos próprios membros substitui a contratação de operários, e essas horas investidas não só reduzem os custos da construção, como também fortalecem a coesão da comunidade.

A exigência prioritária é a disponibilidade de instalações sanitárias e chuveiros privativos, uma mudança radical para famílias acostumadas a compartilhar um único banheiro insalubre entre 10 famílias nas pensões da capital.

Mesones são habitações antigas e dilapidadas, divididas em pequenos cômodos ou espaços para várias famílias, que compartilham serviços e áreas comuns como banheiros, pátios ou cozinhas. Elas representam uma alternativa de moradia de baixo custo para famílias que não têm condições de comprar uma casa ou alugar uma convencional.

Martínez afirmou que a Política Nacional de Habitação foi aprovada entre 2015 e 2016 em conjunto com vários setores sociais e governamentais, mas que esse esforço permanece paralisado.

Atualmente, a Fundasal trabalha com 20 cooperativas habitacionais, baseadas no conceito de ajuda mútua, envolvendo aproximadamente 366 famílias. Dessas 20 associações, seis já construíram suas casas ou apartamentos, e as demais estão em fase preliminar.

A especialista observou que, para expandir um modelo semelhante em todo o país, é urgente o compromisso do Estado por meio de financiamento público e disponibilização de terrenos municipais.

“Estamos cientes de que, para que isso se expanda, é necessário financiamento estatal, se quisermos que seja fortalecido, se quisermos que os benefícios e o potencial do modelo sejam percebidos”, enfatizou.

Uma segunda chance

Enquanto isso, Irene Barrera, sentada no sofá de casa, interrompeu a conversa com a IPS para atender ligações de seus clientes, que pediam para ela ativar seus dados de internet.

Em El Salvador, uma pessoa “ativa dados” quando atua como intermediária de uma empresa de telefonia móvel, oferecendo a terceiros a compra ou ativação de pacotes de dados para acesso à internet. A empresa fornece o acesso à sua rede e o intermediário gerencia as recargas ou ativações, recebendo uma comissão por cada transação.

Anteriormente, Barrera era uma vendedora ambulante; ela vendia bananas, uvas, maçãs e outras frutas em uma barraca improvisada no centro de San Salvador, mas fazia parte do grupo de comerciantes despejados dessas áreas pelo governo da capital em 2023.

Mas depois ela voltou ao centro para vender dados de internet e, para escapar da vigilância da polícia municipal, costuma chegar às 4h da manhã, horário em que já há uma boa clientela: uma multidão de trabalhadores atravessa as ruas da cidade rumo ao trabalho.

“Naquela época, há muita movimentação: muitas mulheres vendem pão com feijão, com ovos, café e outros alimentos para todos que passam”, disse ela.

Durante anos, ela viveu precariamente em pensões com seus filhos. Agora, ela tem sua própria casinha, terminou o ensino médio e hoje está cursando uma graduação em sistemas de computação.

“Também faço faxina em casas de pessoas que conheço. Minha renda cobre meus custos de moradia, ajuda minha mãe financeiramente e paga a mensalidade da universidade do meu filho”, relatou.